In der Schweiz in Immobilien investieren: So lohnt sich das Investment

Immobilien zählen in der Schweiz zu den beliebtesten Anlageklassen, ob als selbst genutztes Eigenheim oder als Renditeobjekt. Wer Kapital in diese Anlageklasse investieren möchte, kann eine Liegenschaft direkt kaufen oder indirekt über Fonds, ETFs, Aktien oder Crowdinvesting in den Markt einsteigen. Dieser Beitrag ordnet die Möglichkeiten ein und zeigt, welche Chancen, Kosten und Risiken dazugehören.

Unter einer Immobilieninvestition versteht man den Einsatz von Kapital in Wohn- oder Gewerbeliegenschaften mit dem Ziel, Erträge aus Mieteinnahmen und Wertentwicklung zu erzielen. In der Schweiz stehen dafür zwei grundsätzliche Wege offen: die Direktanlage, also der Kauf einer eigenen Liegenschaft, und die indirekte Anlage über Fonds, ETFs, Aktien oder Crowdinvesting-Plattformen.

Das Wichtigste in Kürze

• Direkt oder indirekt: Wer eine Liegenschaft direkt kauft, investiert deutlich mehr Kapital und Zeit als bei einer indirekten Anlage über Fonds oder ETFs.
• Eigenkapital: Für den Kauf eines Renditeobjekts braucht es in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon mindestens die Hälfte aus eigenen Mitteln statt aus der Pensionskasse.
• Steuerreform ab 2029: Die Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Die Reform tritt nach einer Übergangsfrist per 1. Januar 2029 in Kraft und schränkt gleichzeitig Abzüge ein.
• Risiken benennen: Zu den zentralen Risiken zählen Zinsänderungen, Klumpenrisiko, eingeschränkte Liquidität und, bei vermieteten Objekten, mögliche Leerstände.
• Kein eigener REIT-Rahmen: Anders als in vielen anderen Ländern gibt es in der Schweiz kein eigenes REIT-Gesetz. Das gebräuchliche Schweizer Äquivalent sind Immobilienfonds.

Direkt oder indirekt in Immobilien investieren?

Bei der Direktanlage kaufen Sie eine Liegenschaft und werden deren Eigentümer, mit entsprechend hohem Kapitaleinsatz, Verwaltungsaufwand und eingeschränkter Liquidität. Bei der indirekten Anlage investieren Sie über Fonds, ETFs, Aktien oder Crowdinvesting-Plattformen in den Immobilienmarkt, oft bereits mit kleinen Beträgen, dafür ohne direkten Einfluss auf das einzelne Objekt.

Zur Einordnung, welcher Weg zur eigenen Situation passt, gehört zunächst die Klärung der Ausgangslage: Sind Sie bereits Eigentümer einer Immobilie? Wohnen Sie zur Miete oder im Eigenheim? Welche Bedeutung hat die ersparte Miete für Ihre Altersvorsorge? Über welches Geldvermögen verfügen Sie bereits, und in welchen Anlageklassen sind Sie investiert?

Ein selbst bewohntes Eigenheim ist ein physisches Gut, das Sie bereits heute nutzen, ein deutlicher Unterschied etwa zur Anlage in Wertpapieren. Eigentümer betrachten ihre eigene Liegenschaft daher oft nicht primär unter Renditegesichtspunkten, sondern schätzen die Möglichkeit, in den eigenen vier Wänden frei zu gestalten und vor einer Kündigung sicher zu sein. Ein reines Renditeobjekt zur Vermietung ist dagegen eine langfristige Anlage: Im Unterschied zu Wertpapieren lässt es sich in der Regel nicht kurzfristig in liquides Vermögen umwandeln, und die Erwerbsnebenkosten müssen zunächst durch die Erträge der Immobilie verdient werden.

Anlageformen im Vergleich:

Anlageform	Mindestinvestition	Liquidität	Aufwand
Direktkauf	ab CHF 200’000	niedrig	hoch
Immobilien-ETF	ab CHF 100	hoch	niedrig
Crowdinvesting	ab CHF 10’000	mittel	niedrig
REITs (ausländisch)	ab CHF 100	hoch	niedrig

Die historischen Bruttorenditen unterscheiden sich je nach Anlageform und Segment spürbar, mit entsprechend unterschiedlichem Risikoprofil. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Erträge. Dies stellt keine Anlageberatung dar.

Kauf einer Immobilie

Bei der Direktanlage stellt sich zuerst die Frage, ob das Objekt als reine Kapitalanlage betrachtet oder selbst bewohnt wird. Gängige Formen sind:

• Stockwerkeigentum: eine Sonderform von Miteigentum, meist Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Über die eigenen Wohnungsanteile können die Stockwerkeigentümer selbstständig verfügen, das Gesamtgebäude gehört der Eigentümergemeinschaft.
• Einfamilienhaus: das klassische Eigenheim.
• Mehrfamilienhaus: Der Wert wird meist nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, bei dem die Mieteinnahmen mit bestimmten Kapitalisierungsfaktoren bewertet werden.
• Gewerbliche Immobilie: ebenfalls nach dem Ertragswertverfahren bewertet, wegen des höheren Risikos meist mit höheren Kapitalisierungsfaktoren.

Indirekte Anlageformen

• Offene Immobilienfonds sind mit klassischen Fonds vergleichbar: Statt in Wertpapiere investieren sie das Kapital der Anleger in Immobilien. Anteile lassen sich über die Fondsgesellschaft kaufen und zurückgeben.
• Geschlossene Immobilienfonds investieren in ein bestimmtes Projekt. Ist es finanziert, wird der Fonds geschlossen; das Kapital ist bis zum Laufzeitende gebunden, ein Verkauf der Anteile ist allenfalls privat an Dritte möglich.
• Immobilien-ETFs bilden einen Index aus Aktien verschiedener Immobilienunternehmen nach und streuen das Risiko entsprechend breit, regional oder global.
• Immobilienaktien sind eine klassische Aktienanlage in Unternehmen, die Immobilien im Bestand halten und bewirtschaften.
• REITs (Real Estate Investment Trusts) sind an der Börse notiert und dadurch, anders als offene Immobilienfonds, jederzeit handelbar. Diese Anlageform ist in den USA seit den 1960er-Jahren etabliert; in der Schweiz fehlt jedoch weiterhin ein eigenes REIT-Gesetz. Investoren, die in REITs anlegen möchten, greifen entsprechend auf ausländische, börsennotierte Aktiengesellschaften zurück, die einen grossen Teil ihrer Mieterträge als Dividenden ausschütten.
• Crowdinvesting finanziert meist grössere Immobilienprojekte über nachrangige Darlehen von Kleinanlegern. Im Insolvenzfall werden zunächst alle anderen Gläubiger bedient, danach erst die Crowdinvesting-Anleger; ein Totalausfall ist entsprechend ein reales Risiko, nicht nur eine theoretische Möglichkeit.

Welche Vor- und Nachteile hat die Direktanlage in Immobilien?

Die Direktanlage bietet eine physisch nutzbare, ertragsgenerierende Anlage mit vergleichsweise geringen Wertschwankungen, verlangt dafür aber einen hohen Kapitaleinsatz, gebundenes Eigenkapital und laufenden Zeitaufwand. Interessierte Anleger sollten die folgenden Vor- und Nachteile vor einer Entscheidung sorgfältig gegeneinander abwägen.

Zu den wesentlichen Vorteilen zählen:

• Schweizer Immobilien gelten in der Vergangenheit als vergleichsweise wertstabile Anlageklasse.
• Anlagen in Immobilien gelten als Inflationsschutz, da Mieten und Werte tendenziell mit der Teuerung mitziehen.
• Im Vergleich zu vielen anderen Anlageformen unterliegen Immobilien tendenziell geringeren kurzfristigen Wertschwankungen.
• Vermietete Liegenschaften erzeugen eine regelmässige Einkommensquelle aus Mieteinnahmen.
• Beim Eigenheim entfällt im Alter die Mietbelastung, was die Fixkosten spürbar senkt.
• Eine selbst bewohnte Liegenschaft ist eine Investition, die bereits heute erlebbar ist, mit freier Gestaltung und hohem Wohnkomfort.

Mögliche Nachteile sind:

• Die Kaufpreise für Immobilien in der Schweiz gehören im internationalen Vergleich zu den höchsten, insbesondere in den grossen Zentren.
• Erwerbsnebenkosten müssen zunächst durch entsprechende Erträge der Immobilie verdient werden, während das eingesetzte Eigenkapital langfristig gebunden bleibt.
• Der Entscheidungs- und Kaufprozess erfordert einen relativ hohen Zeitaufwand.
• Instandhaltung und Reparaturen erfordern den Aufbau von Rücklagen und stellen ein finanzielles Risiko dar.
• Bei der Hypothekarfinanzierung besteht ein Zinsänderungsrisiko.
• Die Renditen bei Direktanlagen fallen im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen historisch tendenziell geringer aus, dafür meist gleichmässiger.

Welche Risiken haben Schweizer Immobilienanlagen?

Wie jede Kapitalanlage ist auch die Immobilienanlage nicht frei von Risiken. Zu den wichtigsten zählen das Zinsänderungsrisiko bei der Finanzierung, das Klumpenrisiko einer einzelnen, wenig diversifizierten Position, eingeschränkte Liquidität bei der Direktanlage und, bei vermieteten Objekten, das Leerstandsrisiko. Historische Wertsteigerungen sind dabei stets vergangenheitsbezogen zu lesen, nicht als Hinweis auf künftige Entwicklungen.

• Zinsänderungsrisiko: Hypothekarzinsen bleiben selten über die gesamte Laufzeit gleich. Nach Ablauf einer Zinsfestschreibung wird die Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Marktzins vereinbart, was die laufenden Kosten spürbar verändern kann.
• Klumpenrisiko: Eine einzelne Liegenschaft bindet meist einen grossen Teil des Vermögens in einem einzigen, wenig diversifizierten Objekt, im Gegensatz zu breit gestreuten indirekten Anlagen.
• Liquiditätsrisiko: Eine direkt gehaltene Immobilie lässt sich nicht kurzfristig verkaufen, ohne dass dies den erzielbaren Preis beeinflusst. Der optimale Verkaufszeitpunkt lässt sich zudem nicht planen.
• Leerstandsrisiko: Bei vermieteten Objekten sind vorübergehende Leerstände, etwa bei einem Mieterwechsel oder während Renovationen, einzukalkulieren.
• Marktrisiko: Auch der Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen. Ein Rückgang der Preise in einzelnen Segmenten oder Regionen ist möglich, auch wenn sich Werte über längere Zeiträume in der Vergangenheit meist erholt haben.

Lesetipp: Private Finanzplanung, so erreichen Sie Ihre individuellen Ziele

Wie wirkt sich die Zinsentwicklung auf Immobilieninvestitionen aus?

Die Zinsentwicklung beeinflusst sowohl die Finanzierungskosten als auch die Nachfrage nach Immobilien. Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins im Juni 2025 auf null Prozent gesenkt und diesen Stand seither mehrfach bestätigt, zuletzt im Juni 2026. Tiefe Zinsen verbilligen die Finanzierung über Hypotheken, treiben gleichzeitig aber tendenziell auch die Nachfrage und damit die Preise.

Wie sich der Leitzins künftig entwickelt, lässt sich nicht verlässlich vorhersagen, und Zinsentscheide liegen ausserhalb des Einflussbereichs einzelner Investoren. Wer eine Hypothek mit variablem Zins, etwa auf Basis von SARON, oder eine kurze Zinsfestschreibung wählt, sollte entsprechend auf mögliche Schwankungen bei der Anschlussfinanzierung eingestellt sein. Ein bestimmtes Zinsniveau ist kein Kaufargument für sich allein, sondern ein Faktor unter mehreren, den es zusammen mit dem eigenen Finanzierungsplan zu beurteilen gilt.

Wie wird Wohneigentum in der Schweiz besteuert?

Wer eigenes Wohneigentum besitzt, versteuert bei Bund und Kanton den Eigenmietwert als fiktives Einkommen, üblicherweise mindestens 60 Prozent der durchschnittlichen Marktmiete. Vermieten Sie Ihre Immobilie, sind stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen zu versteuern. Beim Verkauf mit Gewinn wird zusätzlich die kantonale Grundstückgewinnsteuer auf dem Reingewinn fällig, wobei die Steuerbelastung mit zunehmender Haltedauer in der Regel sinkt.

Im Gegenzug lassen sich Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Stark hypothekarisch belastete Eigentümer profitieren davon eher als schuldenfreie, da deren Zinszahlungen häufig höher ausfallen als der Eigenmietwert.

Dieses System steht vor einer grundlegenden Reform: Die Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Nach einer Übergangsfrist tritt die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft. Sie schafft die Besteuerung des fiktiven Mietwerts ab, schränkt im Gegenzug aber auch die Abzugsmöglichkeiten für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ein, und erlaubt den Kantonen, auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer einzuführen. Bis zum Inkrafttreten gilt das heutige System unverändert weiter.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf und wie wird er finanziert?

Für ein Renditeobjekt sollte in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises vorhanden sein, wobei mindestens die Hälfte davon aus eigenen Mitteln stammen muss. Guthaben der Säule 2 und 3a können für vermietete Objekte nicht eingesetzt werden. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind in der Regel die Finanzierungskonditionen.

Neben dem Kaufpreis fallen in der Schweiz Nebenkosten für den Erwerb an, die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden:

• Notarkosten: rund 0.1 bis 0.5 Prozent des Kaufpreises
• Handänderungssteuer: je nach Kanton zwischen 0 und 3.3 Prozent des Kaufpreises
• Grundbucheintrag: je nach Kanton rund 0.1 bis 0.5 Prozent des Kaufpreises
• Grundschuldbrief: für die Eintragung der Bank-Sicherheit, rund 0.1 bis 0.3 Prozent der Hypothekarschuld, meist vom Käufer allein getragen

Beispiel: Ein Haus in Bern wird zu einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 erworben, finanziert über eine Hypothek von CHF 800’000. Nach den in Bern üblichen Sätzen (Handänderungssteuer 1.8 Prozent oberhalb von CHF 800’000) ergeben sich folgende Nebenkosten:

Gebühr oder Steuer	Käufer (CHF)	Verkäufer (CHF)
Notarkosten	2’500	2’500
Handänderungssteuer	1’800	1’800
Grundbuchgebühren	1’000	1’000
Schuldbrief	2’000	–
Gesamt	7’300	–

Für den Käufer fallen in diesem Beispiel somit CHF 7’300 an Nebenkosten an. Die tatsächlichen Ansätze unterscheiden sich je nach Kanton und sollten im Einzelfall geprüft werden.

Welche Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Immobilien?

Die Nachfrage nach Immobilien hängt sowohl von gesamtwirtschaftlichen Faktoren als auch vom konkreten Standort ab. Wirtschaftliche Lage, Bevölkerungsentwicklung, Standortqualität, Infrastruktur, Steuerpolitik und Zinsniveau wirken dabei zusammen und lassen sich nicht isoliert betrachten.

Die wesentlichen Faktoren sind:

• Wirtschaftliche Lage: Eine gesunde Wirtschaft ermöglicht es mehr Menschen, sich Immobilien zu leisten, was auch ausländische Investoren anzieht.
• Demografische Entwicklung: Eine steigende Zahl an Single-Haushalten erhöht den Bedarf an kleineren Wohneinheiten.
• Standort: Nähe zu Erholungsgebieten wie Seen oder Bergen sowie eine hohe lokale Arbeitsplatzdichte steigern die Nachfrage spürbar.
• Infrastruktur: Nähe zu öffentlichem Verkehr, Schulen und kulturellen Einrichtungen zieht mehr Käufer an.
• Steuerpolitik: Kantonale Regelungen und die anstehende Reform der Wohneigentumsbesteuerung beeinflussen die Attraktivität einzelner Standorte.
• Zinsniveau: Tiefe Zinsen erleichtern die Finanzierung, gleichzeitig suchen Investoren in Tiefzinsphasen häufiger nach Alternativen zu klassischen Zinsanlagen.

Auch saisonale Muster spielen eine Rolle: Das grösste Angebot findet sich in der Schweiz meist zwischen Februar und Mai sowie im September und Oktober, während in den Wintermonaten tendenziell weniger Objekte auf den Markt kommen.

Worauf sollten Sie bei der Wahl eines Renditeobjekts achten?

Bei der Beurteilung eines konkreten Renditeobjekts lohnt sich eine strukturierte Prüfung mehrerer Faktoren, statt sich allein auf den ersten Eindruck zu verlassen.

• Standort und Attraktivität: Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Region
• Nachfrage nach Mietwohnungen in der jeweiligen Region
• Entwicklung der Immobilienpreise in der Region über einen längeren Zeitraum
• Zustand des Objekts und der Bausubstanz
• Prüfung des bestehenden Mietvertrags, sofern das Objekt bereits vermietet ist
• Ermittlung der Bruttorendite, also des Verhältnisses von Mieteinnahmen zum Kaufpreis
• Gesamtkostenermittlung inklusive Erwerbsnebenkosten und allfälliger Renovationen
• Finanzierungsplan mit realistischer monatlicher Ergebnisrechnung

Fehlt das notwendige Fachwissen im Bereich Immobilien, empfiehlt es sich, eine fachkundige Person in die Prüfung einzubeziehen.

Welche Anlagestrategien gibt es bei Immobilien?

Innerhalb der Anlageklasse Immobilien gibt es verschiedene Strategien, die sich in Zeithorizont, Aufwand und Risikoprofil unterscheiden.

• Kaufen und Halten: die für private Anleger klassische Buy-and-Hold-Strategie, mit regelmässigen Mieteinnahmen und dem Ziel, langfristig von der Wertentwicklung zu profitieren.
• Fix und Flip: eine Immobilie erwerben, sanieren und mit Gewinn wieder verkaufen. Diese Strategie eignet sich meist nur für Immobilienprofis oder Handwerker mit eigenen Sanierungskapazitäten.
• Spezielle Immobilienarten: gezielte Investitionen in Segmente wie Logistik- oder Einzelhandelsobjekte oder bestimmte Regionen, wo ausgesprochenes Fachwissen vorhanden ist.
• Diversifikation mit kleinen Beträgen: statt in eine einzelne Liegenschaft in mehrere Objekte mit überschaubaren Einzelbeträgen investieren, etwa über Fonds oder ETFs.

Für wen eignet sich eine Immobilieninvestition?

Ob eine Immobilieninvestition zur eigenen Situation passt, hängt von mehreren persönlichen Faktoren ab, nicht nur vom verfügbaren Kapital. Die folgenden Punkte helfen bei der Selbsteinschätzung.

• Kapitalbindung: Sind Sie bereit, Kapital über mehrere Jahre zu binden, und können Sie einkalkulieren, dass Erwerbsnebenkosten erst durch Wertsteigerung oder Erträge kompensiert werden müssen?
• Fremdfinanzierung: Sind Sie bereit, einen grossen Teil des Kaufpreises über eine Hypothek zu finanzieren, und kommen Sie mit dem Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung zurecht?
• Zeitaufwand: Sind Sie bereit, Zeit in Objektsuche und Besichtigungen zu investieren, und, bei einer Vermietung, in die laufende Verwaltung oder die Beauftragung einer Hausverwaltung?
• Instandhaltung: Können Sie Rücklagen für Reparaturen und Renovationen bilden und deren Kosten tragen?
• Leerstand: Können Sie es sich finanziell leisten, wenn eine vermietete Wohnung vorübergehend nicht vermietet ist?

Erfolgreiche Immobilieninvestoren kümmern sich in der Regel kontinuierlich um ihr Objekt, im Unterschied etwa zu einer Anlage in einen ETF, die deutlich weniger laufenden Aufwand erfordert. Dies stellt keine Anlageberatung dar.

Alternative zur Immobilienanlage: Vermögensverwaltung bei Everon, jetzt informieren!

Lesetipp:

• Das 3-Säulenprinzip der Schweiz
• Private Finanzplanung, so erreichen Sie Ihre individuellen Ziele

Häufige Fragen zu Immobilieninvestitionen in der Schweiz

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Immobilienanlage?

Bei der Direktanlage kaufen Sie eine Liegenschaft und werden deren Eigentümer, mit hohem Kapitaleinsatz, Verwaltungsaufwand und eingeschränkter Liquidität. Bei der indirekten Anlage investieren Sie über Fonds, ETFs, Aktien oder Crowdinvesting-Plattformen in den Immobilienmarkt, oft bereits mit kleinen Beträgen und ohne eigene Verwaltungsarbeit, dafür ohne direkten Einfluss auf das einzelne Objekt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Immobilie in der Schweiz?

Für den Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage ist in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises erforderlich, wobei mindestens die Hälfte davon aus eigenen Mitteln stammen muss und nicht aus der Pensionskasse. Guthaben der Säule 2 und 3a können bei vermieteten Renditeobjekten nicht eingesetzt werden.

Welche Risiken hat eine Investition in Schweizer Immobilien?

Zu den zentralen Risiken zählen das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung, das Klumpenrisiko einer einzelnen, wenig diversifizierten Position, eingeschränkte Liquidität bei der Direktanlage sowie, bei vermieteten Objekten, das Leerstandsrisiko. Historische Wertsteigerungen sind kein Indikator für die künftige Entwicklung.

Was ändert sich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Die Stimmberechtigten haben die Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025 angenommen. Die Reform tritt nach einer Übergangsfrist per 1. Januar 2029 in Kraft, schafft die Besteuerung des fiktiven Mietwerts ab und schränkt im Gegenzug Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ein.

Eignet sich eine Immobilie als Kapitalanlage für mich?

Das hängt von Ihrem Anlagehorizont, Ihrem vorhandenen Vermögen und Ihrer Bereitschaft ab, sich kontinuierlich um ein Objekt zu kümmern, sei es bei der Finanzierung, der Vermietung oder dem Unterhalt. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Dies stellt keine Anlageberatung dar.