Investire nell'immobiliare svizzero: come conviene davvero

In Svizzera gli immobili sono tra le classi di investimento più apprezzate, sia come abitazione di proprietà occupata personalmente sia come immobile da reddito. Chi desidera investire capitale in questa classe di investimento può acquistare un immobile in modo diretto oppure entrare nel mercato in modo indiretto tramite fondi, ETF, azioni o crowdinvesting. Questo articolo illustra le possibilità disponibili e mostra quali opportunità, costi e rischi comportano.

Per investimento immobiliare si intende l’impiego di capitale in immobili residenziali o commerciali con l’obiettivo di generare proventi da locazione e da rivalutazione. In Svizzera esistono due vie principali: l’investimento diretto, ossia l’acquisto di un immobile proprio, e l’investimento indiretto tramite fondi, ETF, azioni o piattaforme di crowdinvesting.

In breve

• Diretto o indiretto: chi acquista un immobile in modo diretto investe decisamente più capitale e tempo rispetto a un investimento indiretto tramite fondi o ETF.
• Capitale proprio: per l’acquisto di un immobile da reddito serve di norma almeno il 20 percento di capitale proprio, di cui almeno la metà da mezzi propri anziché dalla cassa pensione.
• Riforma fiscale dal 2029: gli aventi diritto di voto hanno deciso il 28 settembre 2025 l’abolizione del valore locativo. Dopo un periodo transitorio, la riforma entra in vigore il 1° gennaio 2029 e limita al contempo le deduzioni.
• Nominare i rischi: tra i rischi principali figurano le variazioni dei tassi, il rischio di concentrazione, la liquidità limitata e, per gli oggetti locati, possibili periodi di sfitto.
• Nessuna legge REIT propria: a differenza di molti altri Paesi, la Svizzera non dispone di una propria legge sui REIT. L’equivalente svizzero comunemente utilizzato sono i fondi immobiliari.

Investire in immobili in modo diretto o indiretto?

Con l’investimento diretto acquistate un immobile e ne diventate proprietari, con un impiego di capitale, un onere di gestione e una liquidità limitata corrispondentemente elevati. Con l’investimento indiretto investite nel mercato immobiliare tramite fondi, ETF, azioni o piattaforme di crowdinvesting, spesso già con importi contenuti, ma senza influenza diretta sul singolo immobile.

Per capire quale via si adatta alla propria situazione occorre innanzitutto chiarire il punto di partenza: siete già proprietari di un immobile? Vivete in affitto o in un’abitazione di proprietà? Che importanza ha l’affitto risparmiato per la vostra previdenza per la vecchiaia? Di quale patrimonio liquido disponete già e in quali classi di investimento siete investiti?

Un’abitazione di proprietà occupata personalmente è un bene fisico che utilizzate già oggi, una differenza netta rispetto, ad esempio, a un investimento in titoli. I proprietari considerano quindi spesso il proprio immobile non solo dal punto di vista del rendimento, ma apprezzano la possibilità di organizzare liberamente le proprie quattro mura e di essere al riparo da una disdetta. Un puro immobile da reddito destinato alla locazione è invece un investimento a lungo termine: a differenza dei titoli, di norma non può essere trasformato a breve termine in patrimonio liquido, e i costi accessori all’acquisto devono prima essere ripagati dai proventi dell’immobile.

Forme di investimento a confronto:

Forma di investimento	Investimento minimo	Liquidità	Impegno
Acquisto diretto	da CHF 200’000	bassa	elevato
ETF immobiliari	da CHF 100	alta	basso
Crowdinvesting	da CHF 10’000	media	basso
REIT (esteri)	da CHF 100	alta	basso

I rendimenti lordi storici variano sensibilmente a seconda della forma di investimento e del segmento, con un profilo di rischio corrispondentemente diverso. La performance passata non è un indicatore affidabile dei rendimenti futuri. Questo non costituisce una consulenza in investimenti.

Acquisto di un immobile

Nell’investimento diretto, la prima domanda è se l’immobile viene considerato come puro investimento di capitale oppure occupato personalmente. Le forme più comuni sono:

• Proprietà per piani (PPP): una forma speciale di comproprietà, generalmente appartamenti in uno stabile plurifamiliare. I proprietari per piani possono disporre autonomamente delle proprie quote abitative, mentre l’edificio nel suo complesso appartiene alla comunione dei proprietari per piani.
• Casa unifamiliare: la classica abitazione di proprietà.
• Stabile plurifamiliare: il valore viene generalmente determinato con il metodo del valore di reddito, in cui i proventi da locazione sono valutati con determinati fattori di capitalizzazione.
• Immobile commerciale: valutato anch’esso con il metodo del valore di reddito, ma di norma con fattori di capitalizzazione più elevati a causa del rischio maggiore.

Forme di investimento indiretto

• I fondi immobiliari aperti sono paragonabili ai fondi classici: anziché investire in titoli, impiegano il capitale degli investitori in immobili. Le quote possono essere acquistate e rese tramite la società di gestione del fondo.
• I fondi immobiliari chiusi investono in un progetto specifico. Una volta finanziato, il fondo viene chiuso: il capitale resta vincolato fino alla fine della durata, ed è eventualmente possibile una vendita privata delle quote a terzi.
• Gli ETF immobiliari replicano un indice composto da azioni di diverse società immobiliari e diversificano così il rischio in modo ampio, a livello regionale o globale.
• Le azioni immobiliari sono un classico investimento azionario in società che detengono e gestiscono immobili nel proprio portafoglio.
• I REIT (Real Estate Investment Trust) sono quotati in borsa e, a differenza dei fondi immobiliari aperti, negoziabili in qualsiasi momento. Questa forma di investimento è consolidata negli Stati Uniti fin dagli anni Sessanta; in Svizzera manca tuttavia ancora una legge propria sui REIT. Gli investitori che desiderano investire in REIT ricorrono quindi a società per azioni estere quotate in borsa, che distribuiscono gran parte dei loro proventi da locazione come dividendi.
• Il crowdinvesting finanzia perlopiù progetti immobiliari di maggiori dimensioni tramite prestiti subordinati di piccoli investitori. In caso di insolvenza vengono prima soddisfatti tutti gli altri creditori e solo successivamente gli investitori in crowdinvesting: una perdita totale è quindi un rischio reale, non solo una possibilità teorica.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi dell’investimento diretto in immobili?

L’investimento diretto offre un bene fisicamente utilizzabile e generatore di proventi, con oscillazioni di valore comparativamente contenute, ma richiede in cambio un elevato impiego di capitale, capitale proprio vincolato e un impegno di tempo continuativo. Gli investitori interessati dovrebbero soppesare con attenzione i seguenti vantaggi e svantaggi prima di prendere una decisione.

Tra i principali vantaggi figurano:

• Gli immobili svizzeri sono considerati storicamente una classe di investimento comparativamente stabile nel valore.
• Gli investimenti immobiliari sono considerati una protezione dall’inflazione, poiché affitti e valori tendono ad adeguarsi al rincaro.
• Rispetto a molte altre forme di investimento, gli immobili tendono a subire oscillazioni di valore a breve termine inferiori.
• Gli immobili locati generano una fonte di reddito regolare grazie ai proventi da locazione.
• Con l’abitazione di proprietà, in età avanzata viene meno l’onere dell’affitto, il che riduce sensibilmente i costi fissi.
• Un immobile occupato personalmente è un investimento vivibile già oggi, con libertà di personalizzazione e un elevato comfort abitativo.

Possibili svantaggi sono:

• I prezzi d’acquisto degli immobili in Svizzera sono tra i più alti a livello internazionale, in particolare nei grandi centri.
• I costi accessori all’acquisto devono prima essere ripagati dai relativi proventi dell’immobile, mentre il capitale proprio impiegato resta vincolato a lungo termine.
• Il processo decisionale e di acquisto richiede un impegno di tempo relativamente elevato.
• Manutenzione e riparazioni richiedono la costituzione di riserve e rappresentano un rischio finanziario.
• Nel finanziamento ipotecario esiste un rischio di variazione dei tassi d’interesse.
• Storicamente, i rendimenti degli investimenti diretti tendono a essere inferiori rispetto ad altri investimenti di capitale, ma solitamente più regolari.

Quali rischi comportano gli investimenti immobiliari svizzeri?

Come ogni investimento di capitale, anche l’investimento immobiliare non è privo di rischi. Tra i più importanti figurano il rischio di variazione dei tassi nel finanziamento, il rischio di concentrazione di una singola posizione poco diversificata, la liquidità limitata dell’investimento diretto e, per gli oggetti locati, il rischio di sfitto. Gli aumenti di valore storici vanno sempre letti come dati riferiti al passato, non come indicazione dell’evoluzione futura.

• Rischio di variazione dei tassi: i tassi ipotecari raramente restano invariati per l’intera durata. Al termine di un periodo a tasso fisso, il rifinanziamento successivo viene concordato al tasso di mercato allora vigente, il che può modificare sensibilmente i costi correnti.
• Rischio di concentrazione: un singolo immobile vincola solitamente una grande parte del patrimonio in un unico oggetto poco diversificato, a differenza degli investimenti indiretti ampiamente diversificati.
• Rischio di liquidità: un immobile detenuto direttamente non può essere venduto a breve termine senza che ciò influenzi il prezzo ottenibile. Inoltre, il momento ottimale per la vendita non può essere pianificato.
• Rischio di sfitto: per gli oggetti locati occorre mettere in conto periodi di sfitto temporanei, ad esempio in caso di cambio di inquilino o durante ristrutturazioni.
• Rischio di mercato: anche il mercato immobiliare si muove in cicli. Un calo dei prezzi in singoli segmenti o regioni è possibile, anche se in passato i valori si sono generalmente ripresi nell’arco di periodi più lunghi.

Suggerimento di lettura: Pianificazione finanziaria privata: come raggiungere i vostri obiettivi individuali

Come influisce l’andamento dei tassi sugli investimenti immobiliari?

L’andamento dei tassi influisce sia sui costi di finanziamento sia sulla domanda di immobili. La Banca nazionale svizzera ha ridotto il proprio tasso guida allo zero percento nel giugno 2025 e da allora ha confermato più volte questo livello, da ultimo nel giugno 2026. Tassi bassi rendono più conveniente il finanziamento tramite ipoteca, ma al contempo tendono a spingere anche la domanda e quindi i prezzi.

Come si svilupperà il tasso guida in futuro non può essere previsto con certezza, e le decisioni sui tassi esulano dalla sfera di influenza dei singoli investitori. Chi sceglie un’ipoteca a tasso variabile, ad esempio basata sul SARON, o un periodo a tasso fisso breve, dovrebbe di conseguenza mettere in conto possibili oscillazioni nel rifinanziamento successivo. Un determinato livello dei tassi non è di per sé un argomento d’acquisto, ma un fattore tra vari altri, da valutare insieme al proprio piano di finanziamento.

Come viene tassata la proprietà abitativa in Svizzera?

Chi possiede un’abitazione di proprietà versa a Confederazione e Cantone le imposte sul valore locativo come reddito figurativo, di norma almeno il 60 percento della pigione di mercato media. Se locate il vostro immobile, dovete invece dichiarare i proventi da locazione effettivi. In caso di vendita con utile, si aggiunge inoltre l’imposta cantonale sugli utili immobiliari sull’utile netto, il cui onere fiscale diminuisce di norma con l’aumentare della durata di possesso.

In cambio, gli interessi ipotecari e i lavori di manutenzione possono essere dedotti dal reddito imponibile. I proprietari con un forte indebitamento ipotecario ne beneficiano più di quelli senza debiti, poiché i loro pagamenti di interessi risultano spesso superiori al valore locativo.

Questo sistema è alla vigilia di una riforma fondamentale: il 28 settembre 2025 gli aventi diritto di voto hanno approvato l’abolizione del valore locativo con il 57,7 percento di voti favorevoli. Dopo un periodo transitorio, la riforma entra in vigore il 1° gennaio 2029. Essa abolisce la tassazione del valore locativo figurativo, ma limita al contempo anche le possibilità di deduzione per gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione, e consente ai Cantoni di introdurre un’imposta immobiliare speciale sulle seconde case occupate prevalentemente in modo personale. Fino all’entrata in vigore continua ad applicarsi invariato il sistema attuale.

Quali costi comporta l’acquisto di un immobile e come viene finanziato?

Per un immobile da reddito dovrebbe essere di norma disponibile un capitale proprio pari ad almeno il 20 percento del prezzo d’acquisto, di cui almeno la metà deve provenire da mezzi propri. Gli averi della cassa pensione (2° pilastro) e del pilastro 3a non possono essere utilizzati per oggetti locati. Quanto più capitale proprio è disponibile, tanto migliori sono di norma le condizioni di finanziamento.

Oltre al prezzo d’acquisto, in Svizzera si aggiungono costi accessori per l’acquisizione, generalmente ripartiti tra acquirente e venditore:

• Spese notarili: circa tra lo 0,1 e lo 0,5 percento del prezzo d’acquisto
• Tassa di mutazione: a seconda del Cantone, tra lo 0 e il 3,3 percento del prezzo d’acquisto
• Iscrizione a registro fondiario: a seconda del Cantone, circa tra lo 0,1 e lo 0,5 percento del prezzo d’acquisto
• Cartella ipotecaria: per l’iscrizione della garanzia bancaria, circa tra lo 0,1 e lo 0,3 percento del debito ipotecario, di norma a carico del solo acquirente

Esempio: una casa a Berna viene acquistata a un prezzo di CHF 1’000’000, finanziata con un’ipoteca di CHF 800’000. Secondo le aliquote usuali a Berna (tassa di mutazione dell’1,8 percento oltre CHF 800’000) risultano i seguenti costi accessori:

Tassa o imposta	Acquirente (CHF)	Venditore (CHF)
Spese notarili	2’500	2’500
Tassa di mutazione	1’800	1’800
Tasse di registro fondiario	1’000	1’000
Cartella ipotecaria	2’000	–
Totale	7’300	–

In questo esempio, per l’acquirente risultano quindi CHF 7’300 di costi accessori. Le aliquote effettive variano a seconda del Cantone e andrebbero verificate caso per caso.

Quali fattori influenzano la domanda di immobili?

La domanda di immobili dipende sia da fattori macroeconomici sia dall’ubicazione specifica. Congiuntura economica, evoluzione demografica, qualità dell’ubicazione, infrastrutture, politica fiscale e livello dei tassi agiscono insieme e non possono essere considerati isolatamente.

I fattori principali sono:

• Congiuntura economica: un’economia sana permette a più persone di potersi permettere un immobile, il che attira anche investitori esteri.
• Evoluzione demografica: un numero crescente di economie domestiche unipersonali aumenta il fabbisogno di unità abitative più piccole.
• Ubicazione: la vicinanza a zone di svago come laghi o montagne, così come un’elevata densità di posti di lavoro locali, aumentano sensibilmente la domanda.
• Infrastrutture: la vicinanza ai trasporti pubblici, alle scuole e alle strutture culturali attira un maggior numero di acquirenti.
• Politica fiscale: le normative cantonali e l’imminente riforma della tassazione della proprietà abitativa influenzano l’attrattività delle singole ubicazioni.
• Livello dei tassi: tassi bassi facilitano il finanziamento, mentre nelle fasi di tassi bassi gli investitori cercano più spesso alternative agli investimenti a reddito fisso classici.

Anche gli andamenti stagionali giocano un ruolo: in Svizzera l’offerta maggiore si trova generalmente tra febbraio e maggio nonché a settembre e ottobre, mentre nei mesi invernali arrivano sul mercato tendenzialmente meno immobili.

A cosa dovreste prestare attenzione nella scelta di un immobile da reddito?

Nella valutazione di un concreto immobile da reddito conviene un esame strutturato di più fattori, anziché affidarsi solo alla prima impressione.

• Ubicazione e attrattività: evoluzione demografica, mercato del lavoro, scuole, possibilità di shopping e tempo libero nella regione
• Domanda di appartamenti in affitto nella rispettiva regione
• Evoluzione dei prezzi immobiliari nella regione su un periodo più lungo
• Stato dell’immobile e della struttura edilizia
• Verifica del contratto di locazione esistente, qualora l’immobile sia già locato
• Determinazione del rendimento lordo, ossia il rapporto tra proventi da locazione e prezzo d’acquisto
• Determinazione dei costi complessivi, comprensivi dei costi accessori all’acquisto e di eventuali ristrutturazioni
• Piano di finanziamento con un conto economico mensile realistico

Se manca la competenza necessaria in ambito immobiliare, è consigliabile coinvolgere una persona esperta nella verifica.

Quali strategie di investimento esistono per gli immobili?

All’interno della classe di investimento immobiliare esistono diverse strategie, che si differenziano per orizzonte temporale, impegno e profilo di rischio.

• Comprare e detenere: la classica strategia buy-and-hold per gli investitori privati, con proventi da locazione regolari e l’obiettivo di beneficiare a lungo termine della rivalutazione.
• Fix and flip: acquistare un immobile, ristrutturarlo e rivenderlo con un utile. Questa strategia è adatta perlopiù solo a professionisti del settore immobiliare o artigiani con proprie capacità di ristrutturazione.
• Tipologie immobiliari particolari: investimenti mirati in segmenti come immobili logistici o commerciali al dettaglio, oppure in determinate regioni dove si dispone di competenze specifiche.
• Diversificazione con importi contenuti: anziché in un singolo immobile, investire in più oggetti con importi singoli contenuti, ad esempio tramite fondi o ETF.

Per chi è adatto un investimento immobiliare?

Se un investimento immobiliare si adatta alla propria situazione dipende da diversi fattori personali, non solo dal capitale disponibile. I seguenti punti aiutano nell’autovalutazione.

• Vincolo di capitale: siete disposti a vincolare capitale per più anni e potete mettere in conto che i costi accessori all’acquisto debbano essere compensati solo tramite la rivalutazione o i proventi?
• Finanziamento tramite capitale di terzi: siete disposti a finanziare gran parte del prezzo d’acquisto tramite un’ipoteca e siete in grado di gestire il rischio di variazione dei tassi nel rifinanziamento successivo?
• Impegno di tempo: siete disposti a investire tempo nella ricerca dell’immobile e nelle visite e, in caso di locazione, nella gestione corrente o nell’incarico a un’amministrazione immobiliare?
• Manutenzione: potete costituire riserve per riparazioni e ristrutturazioni e sostenerne i costi?
• Sfitto: potete permettervi finanziariamente che un appartamento locato resti temporaneamente sfitto?

Gli investitori immobiliari di successo si occupano di norma in modo continuativo del proprio immobile, a differenza ad esempio di un investimento in un ETF, che richiede un impegno corrente decisamente minore. Questo non costituisce una consulenza in investimenti.

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Suggerimento di lettura:

• Il principio dei tre pilastri in Svizzera
• Pianificazione finanziaria privata: come raggiungere i vostri obiettivi individuali

Domande frequenti sugli investimenti immobiliari in Svizzera

Qual è la differenza tra investimento immobiliare diretto e indiretto?

Con l’investimento diretto acquistate un immobile e ne diventate proprietari, con un impiego di capitale elevato, un onere di gestione e una liquidità limitata. Con l’investimento indiretto investite nel mercato immobiliare tramite fondi, ETF, azioni o piattaforme di crowdinvesting, spesso già con importi contenuti e senza lavoro di gestione proprio, ma senza influenza diretta sul singolo immobile.

Quanto capitale proprio serve per acquistare un immobile in Svizzera?

Per l’acquisto di un immobile come investimento serve di norma un capitale proprio pari ad almeno il 20 percento del prezzo d’acquisto, di cui almeno la metà deve provenire da mezzi propri e non dalla cassa pensione. Gli averi del 2° e del 3° pilastro non possono essere utilizzati per immobili da reddito locati.

Quali rischi comporta un investimento in immobili svizzeri?

Tra i rischi principali figurano il rischio di variazione dei tassi al momento del rifinanziamento, il rischio di concentrazione di una singola posizione poco diversificata, la liquidità limitata dell’investimento diretto e, per gli oggetti locati, il rischio di sfitto. Gli aumenti di valore storici non sono un indicatore dell’evoluzione futura.

Cosa cambia con l’abolizione del valore locativo?

Gli aventi diritto di voto hanno approvato l’abolizione del valore locativo il 28 settembre 2025. Dopo un periodo transitorio, la riforma entra in vigore il 1° gennaio 2029: abolisce la tassazione del valore locativo figurativo e, in cambio, limita deduzioni come gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.

Un immobile è adatto come investimento per me?

Dipende dal vostro orizzonte di investimento, dal patrimonio disponibile e dalla vostra disponibilità a occuparvi in modo continuativo di un immobile, che si tratti di finanziamento, locazione o manutenzione. Non esiste una risposta valida per tutti. Questo non costituisce una consulenza in investimenti.