Investir dans l'immobilier en Suisse : comment en tirer profit

L’immobilier compte parmi les classes de placement préférées des Suisses, qu’il s’agisse d’un logement occupé par son propriétaire ou d’un bien de rendement. Qui souhaite investir du capital dans cette classe d’actifs peut acheter un bien directement ou entrer sur le marché indirectement, via des fonds, des ETF, des actions ou le crowdinvesting. Cet article situe ces différentes possibilités et présente les opportunités, les coûts et les risques qui les accompagnent.

Un investissement immobilier consiste à engager du capital dans des biens résidentiels ou commerciaux dans le but de générer des revenus locatifs et une plus-value. En Suisse, deux voies principales s’offrent aux investisseurs : le placement direct, c’est-à-dire l’achat d’un bien en propre, et le placement indirect via des fonds, des ETF, des actions ou des plateformes de crowdinvesting.

L’essentiel en bref

• Direct ou indirect : qui achète un bien directement investit nettement plus de capital et de temps que dans le cas d’un placement indirect via des fonds ou des ETF.
• Fonds propres : pour l’achat d’un bien de rendement, il faut généralement au moins 20 pour cent de fonds propres, dont la moitié au moins doit provenir de moyens propres et non de la caisse de pension.
• Réforme fiscale dès 2029 : le corps électoral a décidé, le 28 septembre 2025, de supprimer la valeur locative. La réforme entre en vigueur après un délai transitoire au 1er janvier 2029 et restreint en parallèle certaines déductions.
• Nommer les risques : parmi les risques centraux figurent les variations de taux d’intérêt, le risque de concentration, une liquidité restreinte et, pour les biens loués, d’éventuelles vacances locatives.
• Pas de cadre REIT propre : contrairement à de nombreux autres pays, la Suisse ne dispose pas de loi spécifique sur les REIT. L’équivalent suisse usuel est le fonds de placement immobilier.

Investir directement ou indirectement dans l’immobilier ?

Avec le placement direct, vous achetez un bien et en devenez propriétaire, avec l’engagement de capital, la charge de gestion et la liquidité restreinte que cela suppose. Avec le placement indirect, vous investissez dans le marché immobilier via des fonds, des ETF, des actions ou des plateformes de crowdinvesting, souvent déjà avec de petits montants, mais sans influence directe sur le bien concerné.

Pour déterminer quelle voie correspond à votre situation, il convient d’abord de clarifier votre point de départ : êtes-vous déjà propriétaire d’un bien ? Vivez-vous en location ou dans votre propre logement ? Quelle importance le loyer économisé revêt-il pour votre prévoyance vieillesse ? De quelle fortune disposez-vous déjà, et dans quelles classes d’actifs êtes-vous investi ?

Un logement occupé par son propriétaire est un bien physique que vous utilisez déjà aujourd’hui, une différence notable par rapport à un placement en titres. Les propriétaires ne considèrent donc souvent pas leur bien avant tout sous l’angle du rendement, mais apprécient la possibilité d’aménager librement leur intérieur et d’être à l’abri d’un congé. Un bien purement destiné à la location est en revanche un placement à long terme : contrairement aux titres, en règle générale, il ne peut pas être transformé rapidement en liquidités, et les frais d’acquisition doivent d’abord être compensés par les revenus du bien.

Comparaison des formes de placement :

Forme de placement	Investissement minimal	Liquidité	Charge de gestion
Achat direct	dès CHF 200’000	faible	élevée
ETF immobilier	dès CHF 100	élevée	faible
Crowdinvesting	dès CHF 10’000	moyenne	faible
REIT (étrangers)	dès CHF 100	élevée	faible

Les rendements bruts historiques varient sensiblement selon la forme de placement et le segment, avec un profil de risque tout aussi différent. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement.

Achat d’un bien immobilier

Dans le cas du placement direct, la première question est de savoir si le bien est considéré comme un pur placement de capital ou s’il sera occupé par son propriétaire. Les formes courantes sont :

• Propriété par étages : une forme particulière de copropriété, le plus souvent des appartements en propriété au sein d’un immeuble collectif. Les copropriétaires disposent librement de leur propre lot, tandis que l’immeuble dans son ensemble appartient à la communauté des propriétaires.
• Maison individuelle : le logement en propriété classique.
• Immeuble collectif : sa valeur est le plus souvent déterminée selon la méthode de la valeur de rendement, qui capitalise les revenus locatifs à l’aide de facteurs déterminés.
• Bien commercial : évalué lui aussi selon la méthode de la valeur de rendement, en général avec des facteurs de capitalisation plus élevés en raison du risque accru.

Formes de placement indirectes

• Les fonds de placement immobiliers ouverts sont comparables à des fonds classiques : au lieu d’investir dans des titres, ils placent le capital des investisseurs dans l’immobilier. Les parts s’achètent et se revendent auprès de la société de fonds.
• Les fonds de placement immobiliers fermés investissent dans un projet déterminé. Une fois celui-ci financé, le fonds est clôturé, le capital reste immobilisé jusqu’à l’échéance, une vente des parts n’étant éventuellement possible que de gré à gré, à des tiers.
• Les ETF immobiliers répliquent un indice composé d’actions de différentes sociétés immobilières et répartissent ainsi le risque de manière large, régionale ou mondiale.
• Les actions immobilières constituent un placement en actions classique dans des sociétés qui détiennent et gèrent un parc immobilier.
• Les REIT (Real Estate Investment Trusts) sont cotés en bourse et, contrairement aux fonds de placement immobiliers ouverts, négociables à tout moment. Cette forme de placement est établie aux États-Unis depuis les années 1960, la Suisse ne dispose en revanche toujours pas de loi propre sur les REIT. Les investisseurs souhaitant placer dans des REIT se tournent donc vers des sociétés anonymes cotées à l’étranger, qui distribuent une grande partie de leurs revenus locatifs sous forme de dividendes.
• Le crowdinvesting finance le plus souvent des projets immobiliers de plus grande envergure au moyen de prêts subordonnés accordés par de petits investisseurs. En cas d’insolvabilité, tous les autres créanciers sont d’abord désintéressés, avant les investisseurs en crowdinvesting, une perte totale est donc un risque réel, et pas seulement une possibilité théorique.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement direct dans l’immobilier ?

Le placement direct offre un actif physiquement utilisable, générateur de revenus, avec des fluctuations de valeur relativement faibles, mais il exige un engagement de capital élevé, des fonds propres immobilisés et un investissement de temps continu. Les investisseurs intéressés devraient peser soigneusement les avantages et inconvénients suivants avant de prendre une décision.

Les principaux avantages sont notamment :

• Par le passé, l’immobilier suisse a été considéré comme une classe d’actifs relativement stable en valeur.
• Les placements immobiliers sont considérés comme une protection contre l’inflation, les loyers et les valeurs ayant tendance à suivre le renchérissement.
• Comparé à de nombreuses autres formes de placement, l’immobilier tend à connaître des fluctuations de valeur à court terme plus faibles.
• Les biens loués génèrent une source de revenus régulière grâce aux loyers perçus.
• Pour le logement en propriété, la charge locative disparaît à la retraite, ce qui réduit sensiblement les charges fixes.
• Un bien occupé par son propriétaire est un investissement dont on profite déjà aujourd’hui, avec une liberté d’aménagement et un confort de vie élevé.

Les inconvénients possibles sont notamment :

• Les prix d’achat de l’immobilier en Suisse figurent parmi les plus élevés au niveau international, en particulier dans les grands centres.
• Les frais d’acquisition doivent d’abord être compensés par les revenus correspondants du bien, tandis que les fonds propres engagés restent immobilisés à long terme.
• Le processus de décision et d’achat exige un investissement en temps relativement important.
• L’entretien et les réparations nécessitent la constitution de réserves et représentent un risque financier.
• Le financement hypothécaire comporte un risque de variation des taux d’intérêt.
• Les rendements des placements directs sont historiquement plutôt inférieurs à ceux d’autres placements de capitaux, mais généralement plus réguliers.

Quels sont les risques des placements immobiliers suisses ?

Comme tout placement de capital, l’immobilier n’est pas exempt de risques. Les principaux sont le risque de variation des taux d’intérêt lors du financement, le risque de concentration d’une position isolée et peu diversifiée, la liquidité restreinte du placement direct et, pour les biens loués, le risque de vacance locative. Les hausses de valeur historiques doivent toujours être lues comme relevant du passé, et non comme une indication sur l’évolution future.

• Risque de variation des taux d’intérêt : les taux hypothécaires restent rarement identiques sur toute la durée. À l’échéance d’une période à taux fixe, le refinancement est conclu au taux du marché alors en vigueur, ce qui peut modifier sensiblement les coûts courants.
• Risque de concentration : un bien unique immobilise le plus souvent une grande partie du patrimoine dans un seul objet, peu diversifié, contrairement aux placements indirects largement diversifiés.
• Risque de liquidité : un bien détenu directement ne peut pas être vendu à court terme sans que cela n’influence le prix réalisable. Le moment optimal pour la vente ne peut en outre pas être planifié.
• Risque de vacance locative : pour les biens loués, il faut prendre en compte des vacances temporaires, par exemple lors d’un changement de locataire ou pendant des travaux de rénovation.
• Risque de marché : le marché immobilier évolue lui aussi par cycles. Un recul des prix dans certains segments ou certaines régions est possible, même si les valeurs se sont, par le passé, généralement redressées sur des périodes plus longues.

À lire : Planification financière : quels documents pour le premier entretien ?

Comment l’évolution des taux d’intérêt influence-t-elle les investissements immobiliers ?

L’évolution des taux d’intérêt influence aussi bien les coûts de financement que la demande de biens immobiliers. La Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à zéro pour cent en juin 2025 et a confirmé ce niveau à plusieurs reprises depuis, la dernière fois en juin 2026. Des taux bas rendent le financement hypothécaire moins coûteux, mais tendent en même temps à stimuler la demande, et donc les prix.

L’évolution future du taux directeur ne peut pas être prévue de manière fiable, et les décisions de politique monétaire échappent à l’influence de chaque investisseur. Qui choisit une hypothèque à taux variable, par exemple basée sur le SARON, ou une période à taux fixe courte, doit s’attendre à d’éventuelles variations lors du refinancement. Un niveau de taux donné ne constitue pas à lui seul un argument d’achat, mais un facteur parmi d’autres, à évaluer conjointement avec son propre plan de financement.

Comment la propriété du logement est-elle imposée en Suisse ?

Quiconque possède son propre logement doit déclarer la valeur locative comme revenu fictif auprès de la Confédération et du canton, généralement au moins 60 pour cent du loyer moyen du marché. Si vous louez votre bien, ce sont les revenus locatifs effectifs qui sont imposés à la place. En cas de vente avec bénéfice, l’impôt cantonal sur les gains immobiliers s’applique en outre sur le bénéfice net, la charge fiscale diminuant en règle générale avec la durée de détention.

En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les travaux d’entretien peuvent être déduits du revenu imposable. Les propriétaires fortement endettés en profitent davantage que ceux sans dette, car leurs charges d’intérêts dépassent souvent la valeur locative.

Ce système est à la veille d’une réforme fondamentale : le corps électoral a accepté, le 28 septembre 2025, la suppression de la valeur locative par 57,7 pour cent de voix favorables. Après un délai transitoire, la réforme entre en vigueur au 1er janvier 2029. Elle supprime l’imposition du loyer fictif, mais restreint en contrepartie les possibilités de déduction pour les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, et permet aux cantons d’introduire un impôt foncier particulier sur les résidences secondaires majoritairement occupées par leur propriétaire. Jusqu’à son entrée en vigueur, le système actuel reste inchangé.

Quels coûts entraîne l’achat d’un bien immobilier et comment le financer ?

Pour un bien de rendement, il convient généralement de disposer de fonds propres représentant au moins 20 pour cent du prix d’achat, dont la moitié au moins doit provenir de moyens propres. Les avoirs du 2e pilier et du 3e pilier ne peuvent pas être utilisés pour des biens loués. Plus les fonds propres disponibles sont importants, meilleures sont en règle générale les conditions de financement.

En Suisse, des frais annexes s’ajoutent au prix d’achat lors de l’acquisition. Ils sont généralement répartis entre l’acheteur et le vendeur :

• Frais de notaire : environ 0,1 à 0,5 pour cent du prix d’achat
• Droits de mutation : entre 0 et 3,3 pour cent du prix d’achat selon le canton
• Inscription au registre foncier : environ 0,1 à 0,5 pour cent du prix d’achat selon le canton
• Cédule hypothécaire : pour l’inscription de la garantie bancaire, environ 0,1 à 0,3 pour cent de la dette hypothécaire, généralement à la charge de l’acheteur seul

Exemple : une maison à Berne est acquise pour un prix d’achat de CHF 1’000’000, financée par une hypothèque de CHF 800’000. Selon les taux habituels à Berne (droits de mutation de 1,8 pour cent au-delà de CHF 800’000), les frais annexes suivants en résultent :

Frais ou taxe	Acheteur (CHF)	Vendeur (CHF)
Frais de notaire	2’500	2’500
Droits de mutation	1’800	1’800
Frais de registre foncier	1’000	1’000
Cédule hypothécaire	2’000	–
Total	7’300	–

Dans cet exemple, l’acheteur doit donc s’acquitter de CHF 7’300 de frais annexes. Les taux effectifs varient selon le canton et devraient être vérifiés au cas par cas.

Quels facteurs influencent la demande de biens immobiliers ?

La demande de biens immobiliers dépend à la fois de facteurs macroéconomiques et de l’emplacement précis. La conjoncture économique, l’évolution démographique, la qualité de l’emplacement, les infrastructures, la politique fiscale et le niveau des taux d’intérêt interagissent et ne peuvent pas être considérés isolément.

Les principaux facteurs sont :

• Conjoncture économique : une économie saine permet à davantage de personnes de s’offrir un bien immobilier, ce qui attire aussi des investisseurs étrangers.
• Évolution démographique : un nombre croissant de ménages d’une personne augmente le besoin en unités de logement plus petites.
• Emplacement : la proximité de zones de détente comme les lacs ou les montagnes, ainsi qu’une forte densité d’emplois locaux, augmentent sensiblement la demande.
• Infrastructure : la proximité des transports publics, des écoles et des institutions culturelles attire davantage d’acheteurs.
• Politique fiscale : les réglementations cantonales et la réforme à venir de la fiscalité du logement en propriété influencent l’attractivité de certains emplacements.
• Niveau des taux d’intérêt : des taux bas facilitent le financement, tandis que les investisseurs recherchent plus souvent des alternatives aux placements à taux classiques en période de taux bas.

Des schémas saisonniers jouent également un rôle : l’offre la plus importante se trouve généralement en Suisse entre février et mai ainsi qu’en septembre et octobre, tandis que moins de biens arrivent en général sur le marché pendant les mois d’hiver.

À quoi devriez-vous faire attention dans le choix d’un bien de rendement ?

Pour évaluer un bien de rendement concret, un examen structuré de plusieurs facteurs est plus judicieux que de se fier à la seule première impression.

• Emplacement et attractivité : évolution démographique, marché du travail, écoles, possibilités de shopping et de loisirs dans la région
• Demande de logements locatifs dans la région concernée
• Évolution des prix immobiliers dans la région sur une période prolongée
• État du bien et de la substance du bâtiment
• Examen du contrat de bail existant, si le bien est déjà loué
• Détermination du rendement brut, c’est-à-dire le rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat
• Détermination du coût total, y compris les frais d’acquisition et d’éventuelles rénovations
• Plan de financement avec un compte de résultat mensuel réaliste

En l’absence des connaissances techniques nécessaires dans le domaine immobilier, il est recommandé d’associer une personne compétente à l’examen.

Quelles stratégies de placement existe-t-il en immobilier ?

Au sein de la classe d’actifs immobilière, il existe différentes stratégies qui se distinguent par l’horizon de placement, l’effort requis et le profil de risque.

• Acheter et conserver : la stratégie classique d’achat et de conservation pour les investisseurs privés, avec des revenus locatifs réguliers et l’objectif de profiter à long terme de la plus-value.
• Achat-rénovation-revente : acquérir un bien, le rénover et le revendre avec un bénéfice. Cette stratégie convient le plus souvent uniquement aux professionnels de l’immobilier ou aux artisans disposant de leurs propres capacités de rénovation.
• Types de biens spécifiques : investissements ciblés dans des segments tels que la logistique ou le commerce de détail, ou dans certaines régions où des connaissances pointues sont disponibles.
• Diversification avec de petits montants : investir dans plusieurs biens avec des montants individuels modestes plutôt que dans un bien unique, par exemple via des fonds ou des ETF.

À qui convient un investissement immobilier ?

Le fait qu’un investissement immobilier corresponde à votre situation dépend de plusieurs facteurs personnels, pas seulement du capital disponible. Les points suivants vous aident à faire le point.

• Immobilisation du capital : êtes-vous prêt à immobiliser du capital sur plusieurs années, et pouvez-vous intégrer le fait que les frais d’acquisition ne seront compensés que par la plus-value ou les revenus ?
• Financement externe : êtes-vous prêt à financer une grande partie du prix d’achat par une hypothèque, et savez-vous gérer le risque de variation des taux lors du refinancement ?
• Temps à consacrer : êtes-vous prêt à investir du temps dans la recherche du bien et les visites, ainsi que, en cas de location, dans la gestion courante ou le mandat d’une régie ?
• Entretien : pouvez-vous constituer des réserves pour les réparations et les rénovations, et en supporter les coûts ?
• Vacance locative : pouvez-vous vous permettre financièrement qu’un logement loué reste temporairement inoccupé ?

Les investisseurs immobiliers qui réussissent s’occupent généralement de leur bien de manière continue, contrairement par exemple à un placement en ETF, qui demande nettement moins d’attention courante. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement.

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À lire : Planification financière : quels documents pour le premier entretien ?

Questions fréquentes sur l’investissement immobilier en Suisse

Quelle est la différence entre le placement immobilier direct et indirect ?

Avec le placement direct, vous achetez un bien et en devenez propriétaire, avec un engagement de capital élevé, une charge de gestion et une liquidité restreinte. Avec le placement indirect, vous investissez dans le marché immobilier via des fonds, des ETF, des actions ou des plateformes de crowdinvesting, souvent déjà avec de petits montants et sans travail de gestion propre, mais sans influence directe sur le bien concerné.

De combien de fonds propres ai-je besoin pour acheter un bien immobilier en Suisse ?

Pour l’achat d’un bien immobilier à titre de placement, il faut généralement des fonds propres représentant au moins 20 pour cent du prix d’achat, dont la moitié au moins doit provenir de moyens propres et non de la caisse de pension. Les avoirs du 2e et du 3e pilier ne peuvent pas être utilisés pour des biens de rendement loués.

Quels sont les risques d’un investissement dans l’immobilier suisse ?

Parmi les risques centraux figurent le risque de variation des taux d’intérêt lors du refinancement, le risque de concentration d’une position isolée et peu diversifiée, la liquidité restreinte du placement direct ainsi que, pour les biens loués, le risque de vacance locative. Les hausses de valeur historiques ne constituent pas un indicateur de l’évolution future.

Qu’est-ce qui change avec la suppression de la valeur locative ?

Le corps électoral a accepté la suppression de la valeur locative le 28 septembre 2025. Après un délai transitoire, la réforme entre en vigueur au 1er janvier 2029, supprime l’imposition du loyer fictif et restreint en contrepartie des déductions telles que les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.

Un bien immobilier est-il adapté comme placement de capital pour moi ?

Cela dépend de votre horizon de placement, de votre patrimoine existant et de votre volonté de vous occuper continuellement d’un bien, que ce soit pour le financement, la location ou l’entretien. Il n’existe pas de réponse universelle. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement.