Avancement d'hoirie en Suisse : rapport, logement, impôts

En bref : Ce que des parents donnent à un enfant de leur vivant à titre d’avancement d’hoirie est imputé lors du partage de la succession, à la valeur au décès et non à celle du jour de la donation. Pour l’achat d’un logement, il compte comme fonds propres, et les donations aux enfants sont exonérées dans la plupart des cantons. En cas de prestations complémentaires (PC) ultérieures, la fortune donnée est prise en compte chez les parents.

Un motif fréquent est l’achat d’un logement par un enfant : il a besoin de fonds propres, et la succession ne s’ouvrira que dans des décennies. Juridiquement, un avancement d’hoirie se conclut rapidement. Ses conséquences n’apparaissent souvent que bien plus tard, lors du partage entre frères et sœurs ou lorsque les parents demandent des prestations complémentaires.

Un avancement d’hoirie est une libéralité entre vifs, sans contre-prestation, faite à un futur héritier légal et imputée sur sa part héréditaire. Le Code civil parle de libéralités reçues « à titre d’avancement d’hoirie » (art. 626 al. 1 CC). Qu’une libéralité vaille avancement d’hoirie dépend de son but ; une désignation écrite épargne aux héritiers cette question d’interprétation.

L’essentiel

• Ce que des parents accordent à leurs descendants sous forme de frais d’établissement, d’abandons de biens, de remises de dettes ou d’avantages semblables est rapporté à la succession, sauf disposition contraire expresse (art. 626 al. 2 CC, état au 1er juillet 2026).
• Le rapport se fait d’après la valeur au jour de l’ouverture de la succession ou, si le bien a été vendu auparavant, d’après le prix de vente (art. 630 al. 1 CC).
• Pour acheter un logement, au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds propres qui ne sont pas issus du 2e pilier ; les avancements d’hoirie et les donations en font partie (source : Association suisse des banquiers, ASB, exigences minimales pour les financements hypothécaires, en vigueur depuis le 1er janvier 2025).
• Les donations aux enfants sont exonérées dans tous les cantons, sauf Appenzell Rhodes-Intérieures, Neuchâtel et Vaud ; on y applique des abattements ou un seuil d’exonération (source : AFC, état de la législation au 1er janvier 2025).
• Pour les prestations complémentaires, la fortune donnée est prise en compte, réduite chaque année de CHF 10’000 (art. 11a al. 2 LPC, état au 1er janvier 2026 ; art. 17e OPC-AVS/AI, état au 1er janvier 2025).

Un avancement d’hoirie doit-il être rapporté à la succession ?

En règle générale, oui. Les héritiers légaux sont tenus l’un envers l’autre au rapport des libéralités entre vifs reçues à titre d’avancement d’hoirie (art. 626 al. 1 CC). Rapporter consiste en principe à imputer, non à rembourser, tant que l’avancement n’excède pas la part héréditaire.

Pour les libéralités faites à des descendants sous forme de frais d’établissement, d’abandons de biens, de remises de dettes et d’avantages semblables, la loi impose le rapport, faute de disposition contraire expresse des parents (art. 626 al. 2 CC). Si l’enfant décède avant ses parents, ses descendants doivent rapporter l’avancement (art. 627 al. 2 CC). L’héritier a le choix entre le rapport en nature et le rapport en moins prenant, c’est-à-dire l’imputation de la valeur (art. 628 al. 1 CC). Si l’avancement excède la part héréditaire, le bénéficiaire doit rapporter l’excédent à ses cohéritiers, sauf s’il est prouvé que les parents voulaient l’avantager (art. 629 al. 1 CC). Un exemple : une mère veuve a donné CHF 200’000 à l’un de ses deux enfants, et sa succession s’élève à CHF 100’000. Chacun des deux enfants a droit à CHF 150’000 ; l’enfant gratifié doit CHF 50’000 à l’autre.

Les présents d’usage, à l’occasion d’un anniversaire ou de Noël, ne sont pas sujets au rapport (art. 632 CC). Les dépenses d’éducation et d’instruction ne sont rapportables que dans la mesure où elles excèdent les frais usuels (art. 631 al. 1 CC).

Les parents peuvent dispenser expressément une libéralité du rapport. Cette liberté a une limite : les réserves héréditaires des autres héritiers. Depuis le 1er janvier 2023, la réserve correspond à la moitié du droit de succession (art. 471 CC). L’héritier qui reçoit en valeur un montant inférieur à sa réserve peut agir en réduction des libéralités entre vifs (art. 522 al. 1 CC). L’art. 527 ch. 1 CC vise expressément les libéralités faites à titre d’avancement d’hoirie qui ne sont pas sujettes au rapport.

Quelle valeur compte pour le rapport ?

C’est la valeur au jour de l’ouverture de la succession qui est déterminante, non celle du jour de la donation. Si le bien a été vendu auparavant, c’est le prix de vente qui compte (art. 630 al. 1 CC). Souvent, des décennies séparent la donation du décès, et la différence de traitement entre une somme d’argent et un immeuble devient alors sensible.

Qui reçoit CHF 200’000 rapporte en règle générale CHF 200’000, même si l’argent a été dépensé depuis longtemps ou a fructifié. Qui reçoit un immeuble en rapporte la valeur au décès du parent qui l’a transféré. Si l’appartement est passé de CHF 800’000 à CHF 1,2 million en vingt ans, le bénéficiaire en rapporte CHF 1,2 million. Les frères et sœurs participent à la plus-value ; si la valeur baisse, l’enfant rapporte moins. Pour les fruits perçus, les impenses et les détériorations, l’héritier tenu au rapport a les droits et les obligations d’un possesseur (art. 630 al. 2 CC).

Les autres dispositions du défunt demeurent réservées (art. 628 al. 2 CC). Fixer par exemple une valeur d’imputation pour un immeuble relève de la convention ou de la disposition pour cause de mort. Si elle porte atteinte aux réserves, les frères et sœurs peuvent agir en réduction ; on ne peut l’exclure d’avance qu’avec leur accord, dans un pacte successoral passé en la forme authentique (art. 495 al. 1 CC et art. 512 al. 1 CC). Pour des parents mariés, le régime matrimonial est liquidé d’abord, au premier décès (art. 204 al. 1 CC) ; le partage de la succession suit.

Comment un avancement d’hoirie aide-t-il à acheter un logement en propriété ?

Pour une hypothèque, les banques exigent des fonds propres. Selon les exigences minimales de l’Association suisse des banquiers (ASB), au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent être financés par des fonds propres qui ne proviennent ni d’un versement anticipé ni d’une mise en gage du 2e pilier. Les avancements d’hoirie et les donations comptent expressément comme tels. La FINMA a reconnu ces exigences comme standard minimal.

Un prêt des parents compte aussi lorsqu’il est cédé à la banque ou assorti d’une convention de postposition. Pour un logement occupé par son propriétaire, une confirmation écrite des parents à la banque suffit pour un prêt provenant du cercle familial proche : les remboursements ne sont possibles qu’avec l’accord de la banque (source : Association suisse des banquiers, exigences minimales pour les financements hypothécaires, en vigueur depuis le 1er janvier 2025).

Outre les fonds propres, la banque examine la supportabilité de l’hypothèque avec ses propres hypothèses. Un avancement d’hoirie augmente les fonds propres et réduit ainsi le montant du crédit et les charges théoriques ; l’hypothèque doit malgré tout passer ce test.

Avancement d’hoirie ou prêt : quelle différence ?

Un avancement d’hoirie est une donation : une libéralité entre vifs sans contre-prestation correspondante (art. 239 al. 1 CO). Un prêt, en revanche, oblige l’emprunteur à rembourser (art. 312 CO). Pour des parents qui pourraient avoir besoin de l’argent plus tard, c’est la différence essentielle.

Les parents ne peuvent révoquer une donation exécutée que dans des cas restreints, par exemple si le donataire a commis une infraction pénale grave contre eux ou s’il n’exécute pas, sans cause légitime, une charge grevant la donation (art. 249 CO). Un prêt peut être réclamé selon les conditions convenues. S’il compte comme fonds propres auprès de la banque, son remboursement est toutefois subordonné à l’accord de celle-ci. Dans le cas d’un prêt, le montant entre dans la succession sous forme de créance ; dans celui d’un avancement d’hoirie, il est imputé sur la part héréditaire. Si les parents renoncent plus tard à réclamer le prêt, cette remise de dette en faveur d’un descendant est sujette au rapport (art. 626 al. 2 CC).

Quels impôts pour un avancement d’hoirie ?

L’impôt sur les donations est cantonal. C’est le canton de domicile du donateur qui est déterminant ; pour un immeuble, celui où il se trouve. Pour les enfants, un avancement d’hoirie est exonéré dans la plupart des cantons. Pour un immeuble, l’impôt sur les gains immobiliers est en outre différé (art. 12 al. 3 let. a LHID). D’après l’aperçu de l’Administration fédérale des contributions (AFC), les donations aux enfants sont traitées ainsi :

Source : AFC, dossier Informations fiscales, Impôts sur les successions et les donations, sections 2 et 6.2, état de la législation au 1er janvier 2025. Le droit en vigueur du canton fait foi ; la notice du glossaire Impôt sur les successions et donations explique les notions.

Certains cantons réintègrent les avancements d’hoirie dans la succession pour l’impôt sur les successions. À Lucerne et à Neuchâtel, cela concerne les avancements des cinq dernières années avant le décès ; à Lucerne, les communes peuvent en outre prélever un impôt sur les successions dévolues à des descendants, dans la mesure où une même libéralité excède CHF 100’000 (source : AFC, dossier Impôts sur les successions et les donations, sections 5.1.3 et 6.2, état de la législation au 1er janvier 2025).

Le report de l’impôt sur les gains immobiliers n’est qu’un délai : l’enfant en supporte la charge plus tard. S’il vend l’immeuble, la plus-value réalisée pendant la période de détention des parents est imposée aussi. Si, lors du transfert, l’enfant reprend une hypothèque ou verse une somme, la libéralité n’est pas une donation à hauteur de cette contre-prestation (source : AFC, section 5.2) ; selon le canton, cette part peut déjà valoir vente.

Que signifie un avancement d’hoirie pour de futures prestations complémentaires ?

La fortune à laquelle une personne renonce sans obligation légale et sans contre-prestation adéquate est prise en compte dans le calcul des prestations complémentaires comme si elle existait encore (art. 11a al. 2 LPC). Un avancement d’hoirie en fait partie. Il y a aussi dessaisissement lorsque la contre-prestation n’atteint pas 90 pour cent de la valeur (art. 17b let. a OPC-AVS/AI).

Le montant pris en compte diminue de CHF 10’000 par an, pour la première fois un an après le 1er janvier qui suit le dessaisissement (art. 17e OPC-AVS/AI). Si une mère veuve a transféré CHF 200’000 à un enfant en 2026 et demande des prestations complémentaires en 2036, CHF 110’000 lui sont encore imputés. À la différence de la consommation excessive de fortune, la prise en compte de ce dessaisissement n’est limitée par aucun délai (art. 11a al. 2 et 4 LPC).

La fortune dessaisie compte aussi pour le seuil de fortune : les prestations complémentaires ne sont versées qu’aux personnes dont la fortune nette est inférieure à CHF 100’000 pour une personne seule et à CHF 200’000 pour un couple (art. 9a al. 1 et 3 LPC). Les CHF 110’000 pris en compte peuvent ainsi exclure entièrement le droit, et pas seulement le réduire.

Avant un avancement d’hoirie se pose donc la question des besoins propres des parents : la fortune restante, avec l’AVS et la caisse de pension, couvre-t-elle les dépenses jusqu’à un âge avancé, séjour en EMS compris ? Une donation exécutée ne peut pas être révoquée parce que les parents tombent plus tard dans le besoin ; ce motif ne figure pas à l’art. 249 CO. Seule une promesse de donner non encore exécutée peut être révoquée, lorsque la situation financière a changé de telle sorte que la donation serait extraordinairement onéreuse pour le donateur (art. 250 al. 1 ch. 2 CO).

Que contient une convention écrite ?

Une promesse de donner exige la forme écrite ; si elle porte sur un immeuble, l’acte authentique (art. 243 CO). Même lorsque la loi n’impose pas d’écrit, une convention écrite consigne la manière dont la libéralité sera traitée lors du partage. Cela peut épargner aux frères et sœurs, plus tard, un litige sur l’interprétation.

La convention indique habituellement :

• le montant ou le bien et la date de la libéralité
• si elle est imputée à titre d’avancement d’hoirie ou si elle en est dispensée
• pour un immeuble, une éventuelle valeur d’imputation
• les réserves ou charges éventuelles, par exemple un droit d’habitation ou un usufruit en faveur des parents
• en cas de dispense de rapport ou de valeur d’imputation fixe : l’accord éventuel des frères et sœurs dans un pacte successoral passé en la forme authentique

Le guide La succession en Suisse explique comment la dévolution légale, les réserves héréditaires et les impôts cantonaux sur les successions s’articulent. La notice du glossaire Avancement d’hoirie résume les notions.

Questions fréquentes sur l’avancement d’hoirie

Un avancement d’hoirie doit-il être remboursé à l’ouverture de la succession ?

En règle générale, non. L’avancement est rapporté lors du partage (art. 626 al. 1 CC) ; l’héritier peut en imputer la valeur ou rapporter le bien en nature à la succession (art. 628 al. 1 CC). S’il excède la part héréditaire, le bénéficiaire doit rapporter l’excédent à ses cohéritiers, sauf s’il est prouvé que les parents voulaient l’avantager (art. 629 al. 1 CC).

Quelle valeur compte pour un avancement d’hoirie à l’ouverture de la succession ?

C’est la valeur au jour de l’ouverture de la succession qui est déterminante, non celle du jour de la donation. Si le bien a été vendu auparavant, c’est le prix obtenu qui compte (art. 630 al. 1 CC). Pour un immeuble dont la valeur a augmenté au fil des années, le bénéficiaire impute donc la valeur plus élevée.

Un avancement d’hoirie compte-t-il comme fonds propres pour l’achat d’un logement ?

Oui. Selon les exigences minimales de l’Association suisse des banquiers, les avancements d’hoirie et les donations comptent comme fonds propres. Au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds propres qui ne sont pas issus du 2e pilier. Les prêts des parents comptent aussi comme fonds propres pour un logement occupé par son propriétaire, si les parents confirment par écrit à la banque qu’ils ne seront remboursés qu’avec l’accord de celle-ci.

Un avancement d’hoirie peut-il être dispensé du rapport ?

Oui, les parents peuvent disposer expressément qu’une libéralité n’est pas rapportée (art. 626 al. 2 CC). Les réserves héréditaires des autres héritiers restent protégées : s’ils reçoivent moins que leur réserve, ils peuvent demander la réduction de la libéralité (art. 522 al. 1 CC et art. 527 ch. 1 CC).

Que signifie un avancement d’hoirie pour les prestations complémentaires ?

La fortune dont une personne se dessaisit sans obligation légale et sans contre-prestation adéquate est prise en compte dans le calcul des prestations complémentaires, comme si elle n’y avait pas renoncé (art. 11a al. 2 LPC). Le montant pris en compte diminue de CHF 10’000 par an (art. 17e OPC-AVS/AI) et compte aussi pour le seuil de fortune ouvrant le droit (art. 9a al. 3 LPC).