In der Schweiz in Immobilien investieren: So lohnt sich das Investment

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Am Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) können Sie die laufende Entwicklung der Immobilienpreise nachvollziehen. Diese haben sich seit 1998 annähernd verdoppelt. Auch in den vergangenen Jahren, vom vierten Quartal 2019 bis zum vierten Quartal 2022, stieg der Index von 100 auf etwa 115 Punkte. Lohnt sich also ein Investment?

Das Investment in Immobilien in der Schweiz ist also insbesondere bei einem langfristigen Anlagehorizont lohnenswert. Schweizer Immobilien zählen zu den Anlageformen, die ein hohes Mass an Inflationsschutz bieten. Renditen entstehen dabei sowohl durch Mieteinnahmen als auch durch Wertsteigerungen. Die Möglichkeiten, wie in Immobilien in der Schweiz investiert werden kann, sind vielschichtig – direkt oder indirekt.

Verschaffen Sie sich also zunächst einen Überblick, ob und auf welche Weise Schweizer Immobilien zu Ihrer persönlichen Anlagestrategie passen.

Das Wichtigste in Kürze

• Immobilien gelten als Sicherheitsbaustein einer ausgewogenen Anlagestrategie.
• Das Eigenheim ist eine physische Geldanlage, die heute bereits genutzt wird.
• Die direkte Geldanlage in Immobilien erfordert Sachverstand und zeitlichen Aufwand.
• Persönliche Voraussetzungen entscheiden über das Pro und Kontra einer Immobilieninvestition.
• Mit indirekten Anlagen kann auch mit kleinen Beträgen und wenig Aufwand in Immobilien investiert werden.

Renditeerwartung vs. sicheres Wohnen im eigenen Zuhause

Zur Prüfung der persönlichen Vor- und Nachteile einer Immobilieninvestition gehört zunächst die Klärung der Ausgangssituation:

• Sind Sie bereits Eigentümer einer Immobilie?
• Wohnen Sie in einer eigenen Immobilie oder zur Miete?
• Welche Bedeutung hat für Sie die ersparte Miete im Kontext zur Altersvorsorge?
• Über welches Geldvermögen verfügen Sie und in welchen Anlageklassen sind Sie bereits investiert?

Wenn Sie Geld in eine Immobilie investieren, besitzen Sie ein physisches Gut. Sofern Sie die Liegenschaft selbst bewohnen, nutzen Sie diese Anlage bereits heute. Dies ist ein deutlicher Unterschied, etwa zur Anlage in Wertpapieren. Eigentümer ihres eigenen Zuhauses betrachten ihre Immobilie häufig nicht unter Renditegesichtspunkten. Sie bewerten den Wert sehr hoch, in den eigenen vier Wänden selbstständig entscheiden zu können, sein Eigenheim gestalten zu können und vor Kündigung des Mietverhältnisses sicher zu sein. Finden Sie sich hierbei wieder oder ist es für Sie wichtiger, die Wohnkosten langfristig günstig halten zu können?

Grundsätzlich gehört zu einer ausgewogenen Anlagestrategie, vor dem direkten Investment in ein reines Renditeobjekt, also in eine Immobilie zur Vermietung, über ein gewisses Geldvermögen zu verfügen. Schliesslich entscheiden Sie sich bei dem direkten Kauf einer Immobilie für eine langfristige Anlage. Im Vergleich zu Wertpapieren lässt sich diese in der Regel bei Bedarf nicht kurzfristig in liquides Vermögen umwandeln, wenn es erforderlich sein sollte. Auch die nicht unerheblichen Nebenkosten beim Erwerb müssen zunächst durch nachfolgende Renditen verdient werden.

Geld in Immobilien investieren: Pro und Kontra

Aus Sicht der Anleger bieten Immobilien nicht nur Sicherheit und Erträge. Ein Risiko besteht auch in dieser Anlageklasse. Der Investmentprozess unterscheidet sich ebenfalls, besonders beim direkten Kauf, von anderen Anlagen. Interessierte Anleger sollten daher nachfolgende Vorteile und Nachteile abwägen.

Zu den wesentlichen Vorteilen zählen:

• Immobilien in der Schweiz haben sich in der Vergangenheit durch einen stetigen Wertzuwachs ausgezeichnet.
• Anlagen in Immobilien gelten als stabile Wertanlage und Inflationsschutz.
• Im Vergleich zu anderen Anlageformen unterliegen Immobilien nur geringen Wertschwankungen.
• Vermietete Liegenschaften bedeuten eine regelmässige Einkommensquelle.
• Mit der ersparten Miete beim Eigenheim entfällt im Alter eine wesentliche Belastung.
• Eine selbst bewohnte Liegenschaft ist eine Investition, die bereits heute erlebbar ist (freie Gestaltung, hoher Wohnkomfort).

Mögliche Nachteile sind:

• Die Kaufpreise von Immobilien in der Schweiz sind auch im internationalen Vergleich sehr hoch. So liegen die Quadratmeterpreise beispielsweise in den grössten Schweizer Städten im Median bei rund 12’000 Franken und damit im Vergleich zu den grössten Städten im Nachbarland Deutschland etwa doppelt so hoch.
• Immobilien sind grundsätzlich als langfristiges Investment zu sehen. Die Nebenkosten beim Erwerb müssen dabei durch entsprechende Erträge der Immobilie zunächst verdient werden. Gleichzeitig ist das eingesetzte Eigenkapital langfristig gebunden.
• Der Entscheidungsprozess und der Kaufprozess erfordern einen relativ hohen Zeitaufwand.
• Instandhaltung und Reparaturen erfordern die Bildung von Rücklagen und stellen ein finanzielles Risiko dar.
• Bei den Hypotheken für die Finanzierung können Zinsänderungsrisiken auftreten.
• Die Renditen bei Immobilien sind in der Vergangenheit zwar meist kontinuierlich, allerdings im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen geringer ausgefallen.

Die Besteuerung von Wohneigentum in der Schweiz

Wer eigenes Wohneigentum besitzt, versteuert bei Bund und Kanton den Eigenmietwert in Form eines fiktiven Einkommens. Dabei liegt der Eigenmietwert zwischen 60 Prozent und 70 Prozent der durchschnittlichen Marktmiete. Vermieten Sie Ihre Immobilie, sind die tatsächlichen Mieteinnahmen zu versteuern.

Umgekehrt werden den Hauseigentümern die Zinsen für Hypotheken und Unterhaltsarbeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen. Wer also ein stark hypothekarisch belastetes Eigentum besitzt, profitiert von dieser Regelung, da die Zinszahlungen normalerweise höher als der Eigenmietwert sind. Im Gegensatz dazu werden diejenigen, die in ihrem schuldenfreien Haus leben, benachteiligt, da sie auf den kompletten Eigenmietwert Einkommenssteuern entrichten müssen.

Beim Verkauf einer Liegenschaft kommt es überwiegend zu einem Gewinn, der versteuert werden muss – die Grundstückgewinnsteuer wird fällig. Dabei ist der Reingewinn zu versteuern. Aufwendungen beim Kauf und Verkauf können also in Abzug gebracht werden. Je länger der Immobilieneigentümer sein Objekt gehalten hat, desto niedriger ist die Steuerbelastung. Daher zahlen diejenigen am meisten, die ein Grundstück erwerben und es kurze Zeit danach wieder mit Gewinn verkaufen.

Lukratives Investment in Immobilien – auch für mich?

Die oben aufgeführten Vorteile zu Immobilieninvestitionen müssen nicht auf jeden Anleger zutreffen. Ebenso werden, je nach persönlicher Situation, nicht alle genannten Nachteile als solche empfunden. Beantworten Sie sich daher selbst die nachfolgenden Fragen. So stellen Sie schnell fest, ob Immobilien für Sie zu den geeigneten Anlageformen zählen oder eher nicht. Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind in der Regel die, die sich um ihr Objekt kontinuierlich kümmern. Im Vergleich dazu ist etwa die Anlage in einen ETF mit sehr bescheidenem Aufwand zu bewerkstelligen.

Kann ich mir vorstellen, mein Geld für einen längeren Zeitraum anzulegen und in dieser Zeit nicht darüber verfügen zu können?

Beim Erwerb einer Immobilie fallen nicht unerhebliche Erwerbsnebenkosten an. In dieser Höhe muss der Immobilienwert zunächst zulegen, damit Sie nicht mit Verlust verkaufen müssen. Beachten Sie auch, dass Sie den optimalen Zeitpunkt für einen Verkauf nicht planen können.

Kann ich mir vorstellen, mich hoch zu verschulden?

Wer erfolgreich in Immobilien investieren möchte, darf keine Angst vor hohen Schulden haben. Kaum jemand kann den Kauf einer Liegenschaft allein aus Eigenkapital finanzieren. Ferner bietet sich bei vermieteten Immobilien aus steuerlichen Gründen an, einen grösseren Teil zu finanzieren.

Bin ich in der Lage und bereit, mit dem möglichen Zinsänderungsrisiko der Finanzierung klarzukommen?

Die Raten für die Hypothek bleiben in den seltensten Fällen bis zur Tilgung in gleicher Höhe. Nach Ablauf der Festschreibung für die Zinsen bietet die Bank einen zu dem Zeitpunkt aktuellen Marktzins für die Anschlussfinanzierung an. Sie sollten also auf Schwankungen eingestellt sein.

Bin ich bereit, meine Freizeit in die Suche nach Immobilien zu investieren und sie zu besichtigen?

Eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist im ersten Schritt davon abhängig, das geeignete Objekt zu finden. Das erfordert neben Sachverstand einen hohen zeitlichen Aufwand.

Kann ich mir vorstellen, notwendige Renovierungsarbeiten oder Modernisierungen auszuführen und für die Kosten aufzukommen?

Anleger mit handwerklichem Geschick sind hier klar im Vorteil. Auf jeden Fall müssen Sie bei einer Immobilie immer auch an die Bildung einer Rücklage für notwendige Reparaturen und Renovierungen denken.

Möchte ich mich um die Vermietung und die Verwaltung kümmern oder dafür jemand beauftragen?

Die laufende Verwaltung einer Immobilie bedeutet ebenso Aufwand wie die anstehende Neuvermietung. Anleger, die einen gewissen Bezug zu ihrem Objekt haben, tun sich damit leichter. Ansonsten beachten Sie den finanziellen Aufwand für eine Hausverwaltung.

Kann ich es mir finanziell erlauben, dass eine Wohnung nicht vermietet ist?

Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung wird bei einer Immobilie niemals gleichbleibend abschliessen können. Neben den genannten Gründen sind daher auch mögliche Leerstände, zumindest vorübergehend, einzukalkulieren. Dies kann beispielsweise bei notwendigen Renovierungen zwischen einem Mieterwechsel der Fall sein.

Sind mir die Risiken des Immobilienmarktes bewusst?

Auch wenn der Immobilienmarkt langfristig eine sichere Anlage darstellt, verläuft auch dieser Markt in Wellenbewegungen. Kalkulieren Sie also niemals damit, zu einem vorher definierten Zeitpunkt zu verkaufen.

Lesetipp:

• Das 3-Säulenprinzip der Schweiz
• Private Finanzplanung – so erreichen Sie Ihre individuellen Ziele

Vielfältige Möglichkeiten der Immobilienanlage

Die Anlage in Immobilien ist heute auf vielfältige Art möglich. Grundsätzlich erfordert dabei die direkte Investition die grössten Summen und gleichzeitig den höchsten Aufwand. Durch indirekte Investitionen ist es hingegen möglich, bereits mit überschaubaren Beträgen und ohne grossen Aufwand in die Anlageklasse Immobilien einzusteigen.

Kauf einer Immobilie

Bei einem Immobilieninvestment stellt sich zuerst die Frage, ob das Objekt als reine Kapitalanlage betrachtet oder selbst bewohnt wird. Um Geld in eine Immobilie anzulegen, bieten sich folgende Möglichkeiten:

• Stockwerkeigentum: Dies ist eine Sonderform von Miteigentum (eine Immobilie mit mehreren Eigentümern, die jeweils einen Anteil besitzen). Gemeint sind Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus, die den Eigentümern zugeordnet werden. Es besteht eine Eigentümergemeinschaft für das gesamte Mehrfamilienhaus. Über die festgelegten Eigentumsanteile (Wohnungen) können jedoch die Stockwerkeigentümer allein verfügen.
• Einfamilienhaus: das klassische Eigenheim.
• Mehrfamilienhaus: Der Wert von Mehrfamilienhäusern wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dazu werden bei den Mieteinnahmen bestimmte Kapitalisierungsfaktoren angesetzt.
• Gewerbliche Immobilie: Gewerbeobjekte werden ebenfalls nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Wegen des höheren Risikos bei Gewerbeimmobilien sind die Kapitalisierungsfaktoren dabei entsprechend höher.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind mit anderen klassischen Fonds vergleichbar, beispielsweise Aktienfonds. Statt in Wertpapiere, investieren offene Immobilienfonds das Kapital ihrer Anleger in Immobilien. Die Anteile können von den Anlegern über die Fondsgesellschaft gekauft und auch an diese wieder zurückgegeben werden.

Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Anleger in ein bestimmtes Projekt. Ist das Projekt finanziert, wird der Fonds geschlossen. Das angelegte Geld ist damit im Fonds gebunden. Die Anteile können also nicht, wie bei einem offenen Immobilienfonds, zurückgegeben werden. Einen Verkauf kann der Investor allenfalls selbst an einen möglichen Interessenten vornehmen.

Immobilien ETFs

Der Immobilien ETF bildet einen Index nach, in dem Aktien verschiedener Unternehmen aus der Immobilienbranche enthalten sind. Das Risiko ist somit breit gestreut. Es gibt regionale und globale Immobilien ETFs.

Immobilienaktien

Dies ist eine klassische Aktienanlage. Das Besondere dabei ist, dass es sich um Unternehmen aus der Immobilienbranche handelt, die Immobilien im Bestand halten.

REITs

REIT steht für Real Estate Investment Trusts. Sie stellen eine Alternative zu Fonds oder ETFs dar. REITs sind an der Börse notiert und können daher im Unterschied zu offenen Immobilienfonds jederzeit gehandelt werden. Obwohl diese Art der Investition in den USA seit den 1960er-Jahren besteht und äusserst beliebt ist, fehlt in der Schweiz noch der rechtliche Rahmen. Es geht dabei um börsennotierte Aktiengesellschaften, die sich verpflichten, einen grossen Teil der Mieterträge als Dividenden auszuschütten.

Crowdinvesting

Der Bereich Crowdfunding ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen. Meistens geht es dabei um die Finanzierung grosser Immobilienprojekte. Als Anleger sind Sie dabei üblicherweise nachrangiger Darlehensgeber. Das bedeutet beispielsweise, dass für die Errichtung von einem Pflegeheim während der Bauphase nachrangige Darlehen (nach den Bankdarlehen) von Kleinanlegern zur Verfügung gestellt werden. Dies wird über eine Plattform organisiert, die dann dem Projektentwickler das eingesammelte Geld als Summe zur Verfügung stellt. Zu beachten ist dabei, dass im Falle einer Insolvenz zunächst alle anderen Gläubiger bedient werden, bevor die Anleger entschädigt werden, die über die Crowdinvesting-Plattform investiert haben. Das bedeutet, hier müssen Anleger immer mit einem Totalausfall rechnen.

Welche Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Immobilien?

Die Nachfrage nach Immobilien ist sowohl vom Markt als auch vom Standort abhängig.

Die wesentlichen Faktoren sind:

• Wirtschaftliche Faktoren: Eine gesunde Wirtschaft ermöglicht es den Menschen, sich Immobilien zu leisten, was auf dem Markt einen Anstieg der Preise verursachen kann. Dies lockt auch ausländische Investoren an.
• Demografische Entwicklung: Eine sich ändernde Bevölkerungsstruktur hat ebenfalls Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien. Ferner erhöht eine steigende Anzahl an Single-Haushalten den Bedarf an Wohnungen.
• Standort: Der Wohnwert eines Standorts beeinflusst besonders stark die Nachfrage. Liegt das Grundstück etwa in der Nähe zu Erholungsgebieten wie Seen oder Bergen, ist die Nachfrage hoch. Auch wenn sich in einem bestimmten Bereich viele Unternehmen angesiedelt haben und Arbeitsplätze geschaffen werden, kann dies zu einer grösseren Nachfrage nach Immobilien in dem Bereich führen.
• Infrastruktur: Durch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und kulturellen Einrichtungen fühlen sich mehr Käufer angezogen.
• Steuerpolitik: Bestimmte staatliche Subventionen oder Steuervorteile ermutigen Anleger, verstärkt in Immobilien zu investieren.
• Zinsen: Niedrige Zinsen erleichtern es potenziellen Käufern, Darlehen aufzunehmen und damit den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Gleichzeitig suchen Investoren in einer Niedrigzinsphase nach Alternativen zu klassischen Zinsanlagen.

Für eine sichere Kapitalanlage: So finden Sie das passende Objekt

Bei einer Investition in eine Immobilie behalten Sie vor allem folgende Punkte im Auge:

• Wirtschaftliche Situation und Attraktivität des Standorts (Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Angebot an Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitmöglichkeiten)
• Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region
• Entwicklung der Immobilienpreise in der Region
• Allgemeiner Zustand des Objekts und der Bausubstanz
• Sofern das Objekt vermietet ist: Prüfen des Mietvertrags
• Ermittlung der Rendite (Verhältnis Mieten zum Kaufpreis)
• Gesamtkostenermittlung (Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten und ggf. Renovierungen)
• Finanzierungsplan und monatliche Ergebnisrechnung

Sofern das notwendige Fachwissen im Bereich Immobilien nicht vorhanden ist, sollte ein Experte in die Entscheidung einbezogen werden.

Der Immobilienkauf und die Finanzierung

Bei Immobilieninvestitionen sollte ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises vorhanden sein. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Konditionen der Finanzierung. Guthaben der Säule 2 und 3a können dabei nicht für vermietete Objekte verwendet werden.

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis die Nebenkosten für den Erwerb an.

Diese sind in der Schweiz:

• Notarkosten (0.1 bis 0.5 Prozent des Kaufpreises)
• Handänderung (für den Besitzübergang wird die Handänderungssteuer fällig, je nach Kanton zwischen 0 und 3.3 Prozent des Kaufpreises)
• Gebühren für Grundbucheintrag (je nach Kanton 0.1 bis 0.5 Prozent des Kaufpreises)
• Gebühren für Grundschuldbrief (für die Eintragung der Sicherheit der Bank, 0.1 bis 0.3 Prozent der Hypothekarschuld)

Gewöhnlich teilen sich Verkäufer und Käufer, bis auf die Gebühren für den Grundschuldbrief, die Nebenkosten.

Beispiel:

Ein Haus in Bern wird zu einem Kaufpreis von 1‘000‘000 Franken erworben. Für die Finanzierung wird eine Hypothek über 800‘000 Franken aufgenommen.

Gebühr oder Steuer	Käufer	Verkäufer
Notarkosten	2‘500	2‘500
Handänderungssteuer	1‘800	1‘800
Grundbuchgebühren	1‘000	1‘000
Schuldbrief	2‘000
Gesamt	7‘300

Für die Berechnung wurden in Bern übliche Sätze angesetzt. In Bern werden dabei Beträge oberhalb von 800‘000 Franken mit einer Handänderungssteuer von 1.8 Prozent belegt. Insgesamt fallen somit in dem Beispiel für den Käufer 7‘300 Franken Nebenkosten an.

Anlagestrategien bei Immobilien

Innerhalb der Anlageklasse Immobilien gibt es verschiedene Anlagestrategien.

Die wesentlichen Strategien sind:

• Kaufen und Halten: Die Buy-and-Hold-Strategie ist klassisch für den privaten Anleger. Das Ziel ist ein inflationssicheres Investment in einem Markt mit moderaten Schwankungen. Erfahrungsgemäss steigt der Wert im Laufe der Jahre. Der Anleger profitiert von regelmässigen Mieteinnahmen.
• Fix und Flip: Hierbei geht es darum, eine Immobilie zu erwerben, diese zu sanieren und mit Gewinn wieder zu verkaufen. Diese Strategie ist normalerweise nur für Immobilienprofis geeignet oder Handwerker, die ihre freien Kapazitäten zur Sanierung nutzen können.
• Spezielle Immobilienarten: Wer in bestimmten Segmenten über ein ausgesprochenes Know-how verfügt, investiert in bestimmte Bereiche, etwa Logistik- oder Einzelhandelsobjekte. Dies gilt analog für bestimmte Regionen.
• Diversifikation mit kleinen Beträgen: In verschiedene Immobilien mit jeweils überschaubaren Beträgen investieren, statt in einer einzelnen. Dies funktioniert über indirekte Anlagen wie Fonds oder ETFs.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist bei der Besteuerung von Immobilien zu beachten?

Der Ertrag einer Immobilie unterliegt der Besteuerung. Dieser ergibt sich aus den Mieteinnahmen (bei selbst genutzten Immobilien 60 oder 70 Prozent der fiktiven Mieten) abzüglich der Aufwendungen wie Unterhalt und Finanzierungskosten. Wird bei Verkauf der Immobilie ein Gewinn erzielt (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Aufwendungen), wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Die Höhe ist in den einzelnen Kantonen geregelt und fällt umso niedriger aus, je länger das Objekt im Besitz gehalten wird.

Mit welcher Rendite kann ich bei einer Investition in Immobilien rechnen?

Bei Immobilien im Wohnungsbau (Wohnungen und Häuser) können Investoren in der Schweiz von einer Rendite von etwa vier bis fünf Prozent ausgehen. Bei Gewerbeobjekten liegt die Rendite bei rund sechs bis acht Prozent.

Unter welchen Voraussetzungen sollte ich in Immobilien investieren?

Für den Erwerb sollte ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung stehen. Eine Immobilie zur Kapitalanlage ist dann sinnvoll, wenn bereits ein Vermögen in liquideren Anlageklassen vorhanden ist. Als Sicherheitsbaustein einer ausgewogenen Vermögensstrategie bietet sich eine direkte Anlage in Immobilien an, sofern Sie bereit sind, sich kontinuierlich um Ihr Investment zu kümmern.